新築住宅や新築マンションの内覧会同行・立会いの必要性や注意点について

新築住宅や新築マンションの契約後、引き渡し前のどこかのタイミングで内覧会があります。ほかの名称が使われることもありますが、内覧会は契約どおりに住宅やマンションが建てられているかどうかを購入者がチェックするチャンスと捉えるとよいでしょう。この記事では、内覧会への同行を専門家に依頼する必要性や注意点について解説しています。

新築住宅やマンションの内覧会とは

新築住宅やマンションを契約し、物件が完成すると、入居者がその物件をチェックする機会が設けられます。これが内覧会です。内覧会では、契約どおりに建物が建てられているかどうか、施工不良などの不具合がないかどうか、などをチェックすることができます。

内覧会は通常、建売住宅の場合でも行われます。建売住宅でも、施工ミスなどの欠陥があるかもしれないので、建売住宅だから内覧会がない…ということは基本的にありえません。

新築住宅やマンションの場合は、建物の完成が近づくと、業者側から内覧会の案内状が届くことが一般的です。建売や注文住宅の場合は、電話などで連絡が入ることが多いので、その後、業者とともにスケジュールを調整しましょう。

内覧会の基本

内覧会は、購入した住宅やマンションが不備なく建築されたかどうかをチェックする場です。これが終わったあとに住宅やマンションの代金の支払いを行うわけですから、とても重要なイベントになります。内覧会で施工ミスやそのほかの不備が見つかった場合は、業者に指摘して修正・補修してもらわなければなりません。

まれに建物がまだ一部、完成していない状態なのに、購入者に建物を引き渡そうとする業者も存在します。これでは建物をチェックする時間がないので、必ず内覧会の実施を主張してください。

内覧会を含む物件引き渡しまでの流れ

通常は、以下のような流れで新築住宅やマンションの引き渡しが行われます。

1. 売買契約の締結
2. 建物が完成
3. 内覧会
4. 補修
5. 再確認
6. 支払い
7. 引き渡し

引き渡し日は、内覧会の1週間以上あとに設定

内覧会で、契約内容のとおりに住宅やマンションが建てられていない場合は、補修工事を依頼します。内覧会のときに不備が見つからないほうが実はまれで、ほとんどの住宅で何らかの補修工事が必要になります。そのため、住宅建設のスケジュールを設定する場合は、できれば内覧会の1週間以上あとに引き渡し日を設定したほうがよいでしょう。もっとも、内覧会で見つかる不備は2～3日もあれば修復できるようなものがほとんどです。しかし、まれに職人さんが手配できなかったり、面倒な修復工事になったりすることもありますので、スケジュール設定には余裕を持たせることをおすすめします。

内覧会の時間制限について

業者によっては、内覧会に「40分以内」などの時間制限を設けている場合があります。ただ、30分や40分といった時間内に施工不良箇所をすべて見つけることができるでしょうか？専門家に調査を依頼する場合、少なくとも2時間程度は時間をとらないと、しっかりした調査をすることはできません。もしも業者から時間を制限された場合は、「最低でも2時間は必要」と、はっきり伝えておきましょう。

内覧会の流れ

内覧会の当日は、集合時間に遅れないように現場を訪れましょう。まず、業者側から内覧会の流れについての説明があるはずです。基本的には、その流れに従っていれば問題はないでしょう。

業者の説明のあと、住宅や設備に関する説明が行われます。その後に、施工ミスや欠陥などがないかチェックするという流れになるのが一般的です。ここで問題があった場合は業者に確認・指摘のあと、修復してもらうことになります。修復後の確認日を業者と調整し、その後、解散となります。

もちろん、業者によっては上記のような流れで行われない場合もあります。設備の説明は別の日に行い、チェックだけを内覧会で行う業者もあるので、その辺りについては業者に確認してください。マンションの内覧会についても同様です。ただ、マンションの内覧会の場合は受け付けが設置されていることが多く、施工ミスなどを指摘する場合も、受け付けで行うシステムを採用している業者もあります。

内覧会への専門家の同行や立会いの必要性

完成した住宅やマンションの施工品質をチェックする機会である内覧会ではありますが、購入した人は住宅のことをよく知っているわけではありませんし、どこをチェックすればよいのかわからないという人が大半だと思います。見える場所の施工不良や欠陥なら、一般の方でも気づけるかもしれませんが、やはり知識がないと難しいのが現実です。現在は、建築の専門家に内覧会への同行を依頼することも一般的になってきています。専門家の内覧会への同行・立会いサービスとはどんなサービスなのでしょうか。

内覧会への専門家の同行・立会いサービス

これは専門家が物件の購入者や施主に代わり、内覧会にて物件の状態を確認するサービスです。一般の人に住宅を「ご自身でチェックしてください」というのは、よくよく考えるとおかしな話です。住宅やマンションは、それこそ一生ものの買い物になるので、万が一、施工ミスを見逃してしまうと、その後、気づいたときには業者は対応してくれない…という事態になってしまうかもしれません。住宅の専門家に依頼して、内覧会に同行してもらえば、建物においてチェックすべきポイントを見落とす心配はありません。専門家による内覧会への同行・立会いサービスは、ぜひ利用すべきサービスです。

内覧会に専門家を同行させるメリット

内覧会に専門家を同行させるメリットはいくつかあります。順にご紹介していきましょう。

安心できる

ご自身が建築のプロなら問題ありませんが、やはり住宅は高価な買い物ですから、専門家にチェックしてもらったほうが当然、安心できるというものです。

補修箇所を指摘してくれる

補修が必要な箇所については、専門家がすべてチェックして指摘してくれるので、あとは業者に伝えるだけです。業者側も専門家が指摘することなので、無視するわけにはいきません。

業者に言いくるめられることがない

専門家の存在があるだけで、業者側にだまされたりごまかされたりする可能性が下がります。これは住宅を購入するうえでは、とても大きなメリットです。

住宅や建築に関する知識が身につく

専門家を内覧会に同行させることで、ご自身の購入した家についてのより深い知識を身につけることができます。

内覧会に専門家を同行させるデメリット

内覧会に専門家を同行させる場合、メリットもあればデメリットもあります。

もっともわかりやすいデメリットは、お金です。専門家に依頼するということは、それだけお金がかかることを意味します。専門家に立会いを依頼すると、その内容によっては10万円以上の費用がかかります。ただ、建築費用を考えれば大したお金ではありませんし、リスクを避けるという意味合いでも、大きな出費だとはいえないでしょう。

もうひとつのデメリットは、建築を担当した業者に気を遣わなければならないことです。業者について、何か申し訳なさを感じてしまう人もときどきいらっしゃいますが、これについてはそれほど気にする必要はありません。内覧会の目的を考えると、専門家にチェックを依頼することは、むしろ自然なことです。

内覧会への同行・立会いを依頼する専門家の選び方

現在、内覧会への同行・立会いを行っている業者は数多くあります。しかし、新築住宅やマンションのチェックを行うに当たり、特別に必要な資格はないため、何を目安にすればよいのか、一般の人には判断が難しいところです。

目安となるのは建築士の資格

内覧会への同行、立会いを依頼する業者は、少なくとも建築士の資格を持っている業者を選びましょう。建築士であれば、建築の知識と経験は、当然ながら身についているはずです。現行の制度では、住宅をチェックする実務についての能力を量れるような資格は存在しません。

立会い経験や実績も考慮

建築士といえども、やはり内覧会への立会い経験がないと少々心配です。そのため、内覧会の立会い経験は、業者を選択する際に重要な要素になるでしょう。また、建築現場への立会い経験も考慮すべきです。現場での経験は、内覧会時の施工品質チェックにも大いに役立ちます。

チェックすべき内容がリスト化されている業者

内覧会への立会い・調査業務では、調査を担当する人の勘や経験だけに頼って作業が行われる場合があります。それはそれで重要なことですが、やはり個人の勘や経験だけに頼るのは危険です。そういった意味では、業者自体にチェックすべき内容がリスト化されたマニュアルのようなものが備わっていれば安心できます。ただ、これについては直接業者にたずねて確認するしか方法がありません。

調査報告書のサンプルをチェック

内覧会への立会い・調査を依頼すると、調査後にその内容が報告書としてまとめられ、依頼者に届けられます。多くの場合、この報告書はシンプルなものなのですが、後々もこの調査結果は証拠としてとっておくべきものなので、できれば詳細な調査報告書を用意してもらいたいものです。マンションの場合はそれほどチェック項目は多くありませんが、一戸建て住宅の場合は、目につかない場所も含めてたくさんのチェック項目があります。そのため、業者には、仕事を依頼する前に調査報告書のサンプルを見せてもらい、それを確認してから依頼するかどうか判断したほうがよいでしょう。

まとめ

新築の戸建て住宅やマンションの内覧会に関連して、その重要性、そして専門家に同行・チェックしてもらう重要性についてご紹介しました。これから長く住むことになる場所ですから、内覧会の際には、信頼のおける調査業者を見つけて、念入りにチェックしておきたいところです。

欠陥住宅を購入してしまった場合の対処法について

購入した住宅が欠陥住宅だった場合、どうすればよいのでしょうか。住宅の購入者は、実は「宅地建物取引業法」や「住宅の品質確保促進等に関する法律」により手厚く保護されています。人生における大きな買い物である戸建て住宅に欠陥（瑕疵）が見つかった場合でも、対処法はあります。しかし、内覧会の際の調査をしっかり行い、事前に瑕疵を防ぐことが最も大切です。

宅地建物取引業法による保護

宅地建物取引業法では、住宅を販売した業者に瑕疵担保責任があると定めています。住宅を販売した業者は、住宅の引き渡しから最低でも2年、瑕疵について責任を負わなければなりません。

瑕疵担保責任を問える事象

瑕疵には「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」といった種類があります。たとえば、家に傾きや耐震強度が足りないことが発覚した場合、これは物理的瑕疵に当たります。法律的瑕疵は、法令などにより物件の利用が制限されるなどの瑕疵です。環境的瑕疵は騒音などの外的環境による瑕疵です。ここまでは新築物件でも該当する可能性があり、もちろん、該当すれば瑕疵担保責任を問うことができます。ただ、請求可能なことは、賠償か契約解除のみです。心理的瑕疵は、過去に事件や事故があった物件なので、新築物件の場合はほとんど該当しません。

住宅の品質確保促進等に関する法律（品確法）による担保責任

一方、品確法では、住宅を購入した人は、住宅の引き渡しから最低でも10年、建物の構造において重要な部分の瑕疵に対し、販売業者に損害の請求などを行うことが可能としています。

基本的には品確法を優先

新築住宅の場合、欠陥が見つかったら、品確法を基に修補請求をします。住宅の重要な構造部分であれば、品確法を基に幅広く修補請求することが可能です。雨水の浸入を防ぐために重要な部分についても対応しているので、このような欠陥であれば、住宅を販売した業者に修復を求めることができます。

内覧会の段階で事前に瑕疵を防ぐ

万が一、欠陥住宅を購入してしまった場合でも、購入者は法律により守られています。しかし、最も重要なことは、このような事態を防ぐことであることはいうまでもありません。

予防策として最も有効なのは、内覧会の際に住宅の専門家を同行させることです。内覧会は施工不良などがないか確認するための機会であり、その責任の所在ははっきりしています。専門家の指摘であれば、販売業者側も聞き入れるほかありません。